合理房价是多少，合理房价收入比例怎么计算？-营销圈

前面文章我从成本角度讲了房子价格的一个合理的范围，我把它叫作第一基本房价。本期将从老百姓收入水平的角度讲讲房子价格的另一个合理范围，我把它叫作第二基本房价。

在讲第二个基本房价之前，我先给大家讲明一个道理、指出网上的几个现象、阐明自己的几个思想：

合理房价是多少，合理房价收入比例怎么计算？

一、一个道理

房子可以称作资产，但是有年限的，资产价值是逐年递减的。房子更不是金融产品，也不是股票，不能用来炒的。

房子是吃、穿、住、医、学几个民生事业中的一个大头。判断房子价格合理与不合理的原则和标准，必须是以老百姓的生存、生活，以及老百姓的幸福指数为基准。“房子是用来住的”说的就是这个道理。

我们盖房子的根本是为了民生，是解决老百姓住有所居的问题。这也是我为什么要从房子的成本和老百姓的收入水平两个维度来讨论房子价格范围的一个真正原因。

二、网上的一种现象

现在网上说房子价格的人满天飞，各形各色的人都有，都在相互抄袭和复制。下面针对几种说法，聊聊不同的看法。

有一种人说：房价降了，房地产就垮了。不能扩大内需，经济就会出现衰退。

首先，反对这种说法。我的经验和观点是：房地产从无到有一路走来，从来就不希望是一种不靠谱的高房价。房地产对于房子价格的要求，只需要在成本加合理利润，再加上老百姓买得起房子的基础上，来确实价格范围。只有这样，房地产行业才能够健康、稳定、长足的发展。

这些年，由于外部经济环境的原因、房地产企业内部营运思想膨胀的原因、以及房地产营销操作上的原因，导致房地产这个行业被资本绑架，导致房子这个民生产品在人们的思想意识上，资产属性的权重越来越强，有的人甚至把房子当成了近乎金融产品，有人把房子当作股票一样来炒。最终把房地产行业带进一个大坑里。

现在网上一些人对房地产这个行业一知半解，却装作什么都懂，一本正经地说着瞎话，外行人听起来可能觉得头头是道。但是，对于我们这种对房地产行业每一步的发展研究了几十年的人来讲，听起来实在无语，有时甚至很气愤。

我想告诉大家：房地产行业不会因为房价的下降而走向衰亡，相反不正常的房价只会给房地产行业带来灾难。

目前房地产行业已经掉进一个大泥坑，需要一定的时间才能爬起来。在这个过程中，房地产需要一次深刻的反省和对这20年的一个复盘，也需要一次沉淀和沉淀过后的一次重生。房地产行业还承担着中国人住房不断升级换代的重任。

至于说房地产的短期衰退会影响经济内循环，影响扩大内需这个问题。国家在解决经济下行问题上的措施，远远比这些人想的办法多。比方说。加大基础设施建设及福利房、公租房工程，带动建筑业及相关产业，仍然能顶一片天。在双循环的布局下，可以让房地产行业慢慢地从坑里爬起来，走向正常、稳定、优化的轨道，在时间上不碍大事。

合理房价是多少，合理房价收入比例怎么计算？

另外一种人说：房价降了，泡沫就破了，中国会像日本、美国那样出现次贷危机，中国经济就会面临崩溃，像日本那样20多年爬不起来。

我认为这是危言耸听。真正仔细研究过日本和美国次贷危机的人就知道，他们当时发生的事件不能跟今天的中国相提并论。

因为：第一是国家制度不一样，第二是历史条件不一样，第三是经济环境不一样。并且日本和美国当时的经济背景也不一样，两个国家最终产生的结果也不一样。特别是日本，它的国土面积跟美国和中国完全是两码事。等等。

建议这些人把美国和日本次贷危机的所有资料翻出来仔细研究一遍，然后跟中国的实际情况进行对比。自然就明白了。

那些把国外的所谓的经济规律以及各形各色的理论论调，动不动往中国经济头上照搬照套，是不合适的。

至于说房价降了，泡沫破了这个问题，我的观点是：把中国房价一概而论地说成泡沫是不成立的。

准确地讲，中国除了一线城市和部分二线城市的中心区的房子价格之外，三、四、五线城市的房价称不上是泡沫。

什么是泡沫的？泡沫是价值和价格的严重不对称、不相符才叫泡沫。

三、四、五线城市的房子总成本是三到五千每平米，售价是四到六千每平米。虽然有的价格偏高，但不至于称得上是中国房价泡沫。

近几年有的三、四线城市房价达到七八千，有的超过1万块钱每平米，如果把它说成是中国房价泡沫的话，充其量也只能说是小泡沫。把这些小泡沫消灭掉，对中国经济能有多大影响？

从历年开发面积的总量来计算，三、四、五线城市的开发总面积要占70%以上。那么70%以上的房价并不存在泡沫，或者只是存在一些小泡沫。我们把这些小泡沫和一线城市的大号泡沫、中号泡沫放在一起，加起来能是多少呢？对中国经济能造成多大的威胁？

相反，如果一线城市的泡沫破了，北上广深部分地区出现所谓的次贷危机，其结果无非是银行少赚点钱而已。银行连续几年减少50%以上的利润，有什么不可以呢？并且还可以给银行内部治治病。

更重要的是，可以把那些扰乱房地产市场及房价的营销机构、团伙和个人摁死，谁叫他们无脑作死呢？最好能够割一割那些进入房地产的外来资本的韭菜。

合理房价是多少，合理房价收入比例怎么计算？

三，言归正传，说说从收入水平的角度，确定房子价格范围的第二个基本房价

假设，一个家庭从30年的总收入中，拿出十年的收入卖一套100平米房子，我们分析一下能不能成立。

某四线城市，一家两口的月收入合计6000元。十年的收入约60万。用60万买一套100平米的房子。房子单价约6000元每平米。

我前面文章计算过，一般四五线城市房子，开发商按成本加合理利润，得出的合理价格正好也在每平米6000元左右，两者是可以对应的。

那么，小两口无论是婚前或者婚后，工作六七年时间，大概可以攒出20万块钱。如果父母再帮助一点，总价60万，30%首付购一套房子，这种情况是比较好实现的。

然后40万贷款20年还清，月供3000多块。开始日子可能过得紧巴一点，父母再出点，年纪大一点工资就多一些，加上通货膨胀等因素，压力逐年减少，到20年房子就成了自己的，日子就好过了。

因此对于购房者来讲，你所在城市的房价应该跟你的工资相对应，也就是你一家两口每月的收入6000元，可以买到6000元一平方米的房子，8~10年的收入能够买到一套房子。虽然压力也不小，但是承受得起，那么这样的房价，才是合理的。

因此，我们可以以此类推，家庭月收入4000对应房价4000以内，家庭月收入10000对应房价10000以内。对于购房者来讲，坚持根据收入选择房价；开发商按成本加合理利润定价；政府通过综合平衡确定土地出让金，从而实现良性循环。

我认为：确定了这个良性循环原则后，购房者个人、政府、社会共同来维护。并且共同抵御资本逐利、并在区域差异等问题上在政策层面采取措施，对于解决老百姓买不起房子这个当前突出的社会问题至少是一个有效途径。

可能有的朋友对抵御资本逐利、区域差异等问题不太明白，以后有空详细讲解。最后告诉打算购房的朋友：坚持以收入水平为基础，按照文章说的比例对应房价这个思想，迟早能够轻松购房。

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