为什么不建议买共有产权房，共有产权房的利弊？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

这个问题已经n多人问过我了，每次我都统一口径：房子是用来住的，还是先关注质量吧。如果质量好，那怎么都算是值了，如果质量不好，那顶多也就是表面上值。

一、

先说两句之前的共有产权房吧。

这是纯粹的保障性住房，目标人群就是低收入群体。监管者的目标很明确：让这些人花相对少的成本住上新房，满足他们的居住欲望。同时套牢他们有限的资金，省的让他们去参与炒房凑热闹，免得万一投资失败惹出更大的麻烦。

所以这种房产的制度设计的很完善，不仅需要审核资格，买入后还有禁售期，让他们想炒也炒不了。然后封闭运行，将来想出售套现的时候，也要经过政府（共有方）审批，以核定价格卖给同样具有购买资格的家庭。甚至这种房连直接让孩子继承都不行，继承人也要有购买资格。另外，买了共产房之后就不能再买商品房，否则就得退出。

那也就是说，共产房从理论上，完全封死了买房人所有靠房子获利的通道。买了这房之后，不仅自己炒不了房，连子女都炒不了，至少两三代人被锁死在这套房子上。完美，几乎等同于有部分产权的公租房。

我是觉得这种房产挺好的，绝对的房住不炒，为维护楼市的稳定起到了很大作用。本来能对这种房感兴趣的人，也是不适合投资的。资金少，贪念多，抗风险能力弱，美国之所以当年惹出了次贷危机，就是让这种人参与了卖房，才惹出的大麻烦。

那最好的办法就是把他们有限的资金套牢，终生甚至几代人为了这一套房折腾就行了，既给经济做了贡献，还不添乱。

但是，这种共产房刚开始挺受追捧，很多人都没反应过来就冲进去抢房，典型的想占便宜。后来逐渐有人明白了一些，新项目逐渐也就不好卖了。这不是好苗头，说明两种情况，一是资金少的被套牢的差不多了，后劲儿增量不足；二是资金多的那些人还没有被套进来，他们更有可能参与炒房，或许会造成更大的麻烦。那怎么办？发明新型的房产类型呗，把钱多的也套牢不就行了。

二、

新型共产房于是出现了，不需要单独审核资格，有指标有钱就能买，主要目标人群就是钱多的那些家庭。

以海淀某项目为例，限价11万，政府占20%产权，实际售价才9万块钱。而且交房后不仅居住权归个人，连租房收入都完全归个人。最重要的是，政府只占有2万的产权，哪怕将来这房价涨到100万一平，卖房后还是只给政府2万就行。

这种房产看上去很诱人，相当于政府配资帮着你买房，而且还不参与分红，最适合钱多而又想占便宜的人。

除了占政府的便宜，还可以占开发商的便宜。因为这土地价格就是7万，常规来讲，卖到11万能不赔钱就不错了，现在才卖9万，相当于开发商自己掏钱补贴了2万。太划算了，连我都想买，有便宜不占王八蛋。

不过中国是个有着悠久历史的文明，老祖宗留下了一些老话。什么“便宜没好货，好货不便宜”了，什么“一分钱一分货”了，还有“贪小便宜吃大亏”。还有文言文：人见利而不见害，鱼见食饵不见钩。

但是，营销学讲得好：人们买东西买的不是便宜，而是占便宜。什么是营销？营销就是把不值钱的商品包装成值钱的，把自己编造的理念植入他的脑袋，然后就能让他把钱乖乖的主动交出来了。

很多人看上去很精明，但是就忍受不了便宜的诱惑，总忘了一句话“事出反常必有妖”。所以，凭运气赢来的钱，经常就凭本事给输了回去。

三、

先问一点，政府傻不傻？我认为不傻，中国自古就是精英治国，都得是层层科举才能进入统治圈子的。去年大学毕业生接近900万，参加国考的200万，竞争3万个公务员岗位，可以说是人中龙凤，精英中的精英才能录取吧。

那这么多精英组成的团队，天天研究的就是经济金融、土地规划，以及如何控制房价。可竟然能让一群不懂房子的土豪给薅了羊毛，还是故意让他们薅，挺神奇的事情哦。

请问：政府的钱是从哪儿来的？不是大风刮来的吧，也不能都是随便印出来的吧。来源于财政，主要就是税收，是所有纳税人的钱。那政府收税的目的是什么，职责是什么？是用之于民普惠大众呢，还是为了帮一小撮买房人配资发财？

要知道政府的资金也是要经过年年审计的，这是国有资产，不能随便的流失吧？那每平米2万，十几万平米就是20多亿。这么多钱就白白的给买房人配资了，而且至少七八年甚至更长时间的趴在账上，不产生任何收益，合适吗？

合适，因为这本身就是利润。记住，土地方是不会做赔本买卖的，人家就靠这个来补贴财政收入呢。也就是说，卖地的时候，成本和部分收益早就进账了，这所谓的2万配资其实就是纯利。

当然，我也不知道土地成本是多少。现在出售的楼面价是7万一平，容积率1.6，那就是地面价10万以上一平，拆迁时没给拆迁户这么多钱吧？就算是给了10万，宅基地的容积率最多0.5%，折合下来成5万了。不算这些了，没意义，反正赔本儿的买卖没人做，土地产权和整理，再加上资金成本，肯定不到7万一平，人家有利润。

那请问，现在是有价值2万的共有产权，如果也想从土地上得到，该卖多少钱？7+2=9万了，有可能得到吗？没可能，完全没可能。

因为按照开发项目的管理，售价11万的项目，土地成本最好控制在6万以内，超过7万就基本没利润了。所以，这块地如果不做成共产房，政府也仍然是收到7万块钱，最多再加点儿，7.5万到头儿。那一边是顶多5000块钱，一边是2万，换做是你选哪个？肯定是选2万呗，虽然是得要七八年甚至十多年才能得到，但反正是纯利，就在账上趴着吧，这不算国有资产闲置和流失。

所以说，你表面上看到的政府帮你配资买房了，实际上，人家一分钱都没出，反倒白白的赚走了2万块。而这2万块，本来应该是你和开发商共同分享的，一部分是他们盖房的成本，一部分是他们的利润。虽然你不可能分享到直接利润，但至少能落下一些建筑配件。

四、

再问一点，开发商傻不傻？

买房人都认为是很傻的，因为他们就是凭的缺心眼儿不会算账，所以才赚的大钱。中国自古就有老话：卖的没有买的精，有奸不商，商人最讲究的就是道德诚信和慈善。马老先生也说过：资本来到世间，每个毛孔都留着奶和蜜糖。资本家为了赔钱赚吆喝，宁可冒着被绞死的风险，目的就是做慈善。

这不是明摆着的吗？7万的土地成本，只能卖9万，而开发商本来卖11万都未必赚钱，现在白白少了2万，肯定赔本儿赚吆喝啊。买房人赚大发了，能把开发商给赚死。

真的是这样吗？

首先说开发商为什么会接受这条件？因为他们要用时间换资金。如果是普通商品房，那就要雇佣大量的营销团队，支出至少销售额5%的营销成本。而且还要至少一年左右的蓄客期，才能实现开盘强销期的回款。也就说，在交了土地款之后，开发商要承担一年左右的资金成本，同时还要支出营销成本，至少在10%以上。

而现在这项目成了新型共产房，虽然政府拿走了2万的份额，但房子好卖了。相当于免费打了广告，甚至能开盘即清盘。那开发商还雇佣什么营销团队搞什么促销活动啊，到时候雇几个保安维持下秩序就行了，出纳直接收钱，什么都省了。

所以，开发商虽然损失了利润，但换来了提前回款和节省费用。那在这种情况下，他们只需要尽量拖长交房期就行了，无息占用买房人的资金，这也相当于的利润，财务利润。买房人就交着月供等着吧，本来应该一年交房的，这不给你拖出个两三年来对不起你。谁让你贪便宜呢，那就等于是出钱让包工队盖房吧。占了便宜就得付出代价，天下没有免费的午餐。

简单算个账，开发商的税费是多少？一般来说至少在20%左右，是销售额的。其中营业税及附加，还有印花税什么的是8%。再有土地增值税和所得税等等，根据项目不同，至少在10%以上。所以20%是少说着，高了能到30%。

那这个新型共产房项目，售价9万，减去20%税费，9*0.8=7.2万。土地成本7万，就算不要利润没有管理费用，建筑成本就剩下2000块钱了，不可能啊？

那没其他的办法，只能尽量争取少缴税费了，否则都没钱来盖房，赔钱铁定的。那他们会不会从建筑质量上动手脚呢？我觉得不会，大牌开发商，讲究的就是诚信，最喜欢的就是赔钱做慈善，一定会保质保量的。

看看旁边的某颂项目，国企开发商，那才会宣传与合同不一致，故意诱导买房人交钱，到时候降低装修配置呢。而这个共产房的开发商是民营企业，更讲信誉，所以肯定会努力赔钱的，买房人一定能占大便宜发大财。

五、

总之吧，我觉得这新型共产房挺好的。精准的锁定了富裕人群，而且是爱占小便宜的那一拨人，他们本来就不适合搞投资，心术不正。那把他们的钱套进来是应该的，也省的在市场上兴风作浪。只要交了钱，至少一套七八年，到时候新房成了二手房，还得乖乖的给政府利润，其实就是拿自己的骨头扎自己的肉。

建筑质量没的说，肯定表面上没问题。顶多是细节减质减配而已，无所谓的，怎么都得让人家开发商活下去啊。如果不满意的话可以维权啊，退房就行了，你敢吗，舍得吗？人家开发商如果不是得到了某些承诺或支持，估计也不敢这么做。当然肯定是不会得到的，都是成年人，要讲诚信。

所以，新型共产房挺好的，政府没挣到现钱，开发商也没挣钱甚至赔钱，那只有买房人能发大财了。恭喜恭喜，没事儿偷着乐。不过其实这种房就相当于当年的限价房、经适房、自住房等等，都是政府限价还分成，无非是换了个马甲。当年的天通苑也都是大户型豪宅，到今天都赚了。至于值不值的，自己心里知道。

仅供参考。

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