土地溢价分析，土拍溢价率不超15%？-营销圈

土地溢价分析，土拍溢价率不超15%？

用户投稿 • 2022年4月29日 am9:48 • 网络资讯 • 阅读 978

写在正文前：

2021年，“调控”成了全国楼市的主旋律。

新房限价限购，二手房指导价加码调控，金融监管力度不断加大，多地上调房贷利率，就连土拍市场，都已经加入调控大军。

全面调控浪潮下，购房者何去何从？

我们最近新开了一个栏目，叫《买房365问》。

做这个栏目的初衷，是因为看到不少朋友在买房过程中，都遇到了类似的问题，例如不知道多少钱能买房、不知道买房选哪里好、不知道选哪个楼盘好、不知道选哪个开发商的房子好······等等等等，纠结得很。

所以，我们决定，运用自己所知，解答朋友们在买房过程中遇到的各种问题。

郑重声明，解答是无偿！无偿！无偿的！

希望可以在帮助你买房避坑这件事儿上，略尽一点绵薄之力。

就是这样，有问题的朋友，只要私信！私信！私信我就行，看到就回。

以下是正文部分：

最近，全国多地陆续公布第二轮集中供地的信息。

与第一轮集中供地相比，第二轮集中供地在细则方面均出现了不少变化。

我们认为，这次土地规则调整是历史性的。

综合来看，土拍规则调整主要体现在四个维度：

1、限制溢价率。各城土地溢价率普遍不超15%，北京最严格，不超10%。一旦达到最高限价，即转入摇号/抽签环节。

2、土地限购。部分城市限制房企拿地总量，比如深圳。

3、房地联动。地价下调，房价随之下调。

4、上调保证金。部分城市要求拍地必须用自有资金，打击高杠杆房企。

地价真的要稳住了

土拍规则为什么会变？

归根结底，还是因为第一批集中供地太火了。

集中供地的本意，是想稳地价，逐渐达到稳房价的目的。

然而，事与愿违。

今年上半年完成首批集中供地的22个城市，整体成交楼面均价9591元/平方米，较2020年成交楼面均价上涨38.3%。

其中，不乏一些热门地块，例如：

厦门首批成交的5宗土地中3宗竞价达到上限价格；

杭州41宗地块以竞自持成交，占总出让地块数量的72%，最高自持比例达40%；

南京36宗地块触顶成交，有地块经过158轮报价；

广州黄埔出了3宗摇号地，番禺地块也引起不小动静。 土地溢价分析，土拍溢价率不超15%？

22个重点城市首批集中供地成交情况，来源：中指研究院

所以，土拍规则还得改。

第二批集中供地，土拍规则调整的背后，又透露出哪些信号？

一方面，卖地收入，是各地政府财政收入的重要来源之一。

2020年，全国土地出让金高达8.4万亿，十年增长1.5倍。

下调土地溢价率，政府卖地收入也会减少。

政府下定决心让利，就是为了稳地价。

另一方面，回顾楼市调控历史，自1993年以来，近30年，政策主要调控对象集中在供应端（开发商）和需求端（购房者），也就是常说的限价与限购。

“面包”价格被限制了，“面粉”价格却一路上涨。

土拍市场依然单纯沿用价高者得这一政策，明显有些不合适。

所以，“两集中”来了，第二批集中供地规则调整了，地价真的要稳住了。

地价降了，房价会降吗？

地价稳住后，买房人最担心的事，就是“房价到底会不会跌“？

面粉贵，面包自然也贵，反之亦然。

以往的调控，以限制新房价格为主。

而土地市场仍旧火热，地价不断上涨，“地王”不断，楼面价不断刷新记录，房价不断上涨·····

这就是过去十几年，中国房地产市场的基本逻辑。

举个典型例子：

2015年，泰禾57亿元拿下宝安尖岗山两宗宅地，楼面价分别为51331元/㎡及79907元/㎡。（即后来的泰禾城市花园和泰禾深圳院子）

那时，深圳华侨城和后海这两个著名的豪宅片区，房价仍在“4字头”徘徊，全市均价尚未“破5”。土地溢价分析，土拍溢价率不超15%？

2015年泰禾拿地现场照土地溢价分析，土拍溢价率不超15%？

2015年泰禾拿地现场照

泰禾拿的这两宗地，溢价率分别达94.74%、177.61%，远超同期一般水平。

拿地成本过高，将导致两个后果：

第一，房价高企。只有提高售价，房企才能收回成本，泰禾深圳院子就曾传言13万/㎡。

而新房价格，很大程度上能影响二手房市场预期。

当不断上涨的二手房价超过新房价格时，新房与二手房价格形成“剪刀差”。

“剪刀差”越大，市场预期越高，反过来继续推高新房价格，形成恶性循环。

第二，高价拿地，开发成本过高，房企资金链周转不顺。

泰禾盛产“地王”，拿地成本过高，导致资金紧张，深陷债务危机。

缺乏稳定资金投入项目开发与建设，这也是泰禾城市花园与泰禾深圳院子至今未开盘的主要原因。

如今，土拍新规严格限制土地溢价，这是调控历史上从来没有过的现象。

第二批集中供地新规中，深圳新房限价下调，最大幅度高达7000元/平米；广州黄埔、南沙多个地块新房限价基本低于上半年。

很明显，政府期望通过合理让利于房企，形成“降地价——降新房价——降二手房价”的良性循环。

房企将迎新生机

这个良性循环，也让重压下的房企有了新生机。

自去年以来，“三道红线”、“贷款五档分类”出台，房企债务压力居高不下。

上半年首批土拍溢价率高企，房企利润空间进一步压缩。

新房限价限购、二手房指导价，市场遇冷，库存高企。

房企承受的现金流压力和债务压力不可小觑。

今年上半年，54家房企净利润率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，部分房企出现了负增长。就连一向以稳健著称的万科，利润也出现了下跌。

高压环境下，房企想要活下去，变得很难。

华夏幸福、泰禾、龙光、恒大等房企相继暴雷，就是最鲜明的案例。

土地被纳入调控范围，通过扩大供给、限制地价，房地联动等一套组合拳，房企有了一定利润空间。

只有先活下去，房企才有更多资金投入产品研发之中。

新房烂尾、缩水、降标等现象也将得到有效遏制，这对买房人来说，是件好事。

只不过，有一件事情要明白：房企爆赚的时代真的过去了。

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