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贷款风险点详解，委托和消费贷款风险点分析？

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房地产风险有四个梯次，1风险最高的是房地产开发贷款，2是一手房贷，3是房产抵押经营贷款，4是二手房贷款。从目前来看，国家对经济摆脱房地产依赖的政策非常明确，房地产只住不炒政策精神也非常明确，房地产总供给量已经大大超过实际需求量，空置率非常高，结构不平衡，造成结构不平衡的原因就是房价高形成的低收入刚需没有房子，高手人群持有多套房子投资。这明显违背了住房不炒的政策，国家现在也提共同富裕，共同富裕是社会主义的必经之路。国家就必需对房产结构不平衡做出调整，那就是逆制房价上涨，打击炒房。当然国家也不会让房价大幅下跌，而是通过时间换空间，一方面让房价平稳，适当增加点房产税，促使炒房客将房子变现出来，从目前房贷趋紧政策来看，就是为了打消炒房客炒房的预期，增加刚需比率。一方面增加低收入人群的收入，增加低收入刚需购买力，从而达到居者有其屋的共同富裕目标。这样看房产市场似乎是没有风险的，那风险在哪里呢？一，是政策预期的滞后性，在一个上涨趋势下，人民总是会惯性的认为房价是不会跌的，涨了二十多年，这种惯性根深蒂固，就算政策出台了，炒房客还是会观望。在政策出台一定时间持有房产回报率少于炒房客资金成本或者出现付负收益或负收益预期的时候，炒房客才会将投资房产抛售，而这个过程基本是全国一致的，也就会形成集中抛售的现象，从而形成房产价格下跌的趋势，这个时候风险就出来了。那为什么说房地产风险最大的是房开贷款呢？从目前各大房企的负债率来看，很多都是非常吓人的，一旦银行后续贷款跟不上，房款回笼慢都会出现债务危机，现在恒大就是这样的情况，像这样的巨型企业都不融到资金，那小企业就更加困难了。从目前一线城市二手房交易成交量来看，国家房贷管理政策正在起到作用了，交易量下降严重，投资客正在损失资金的时间成本，接下来可能就是房产价格下跌带来的资金损失了！这种预期一旦开始，不要说炒房客买房，就连刚需也会开始观望，房企回笼资金会更加困难，银行贷款的风险也就开始了。为什么说一手房风险第二呢？因为一手房贷和房产开发企业的关联很大，政策的风险，市场环境是一样的，一旦房产企业出现问题，一手房贷房产就有烂尾的可能，造成贷款风险增加。

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