选门面房最忌讳的地方，新手购买商铺注意事项？

房地产这个行业包罗万象，行业内的水也非常深，有的人通过买房赚得盆满钵满，有的人买房甚至血本无归。关于今天的文章，阿万想着能早一天发出来，就早一点发出来，如果能让更多的人尽早地读到，让他们别踩坑，少踩坑，也算功德圆满的一件事了。

“一铺养三代”，这五个字，我相信您在平常的生活中，一定看到过无数次，可您知道现在又有多少“一铺毁三代”，今天阿万就来给大家扒一扒，现在的商铺还能不能买，要买该买什么样的商铺，什么样的商铺毁着我们的三代。

某商铺楼盘沙盘

阿万只是苏州一个独立的房地产从业人员，不是什么专业机构，也不是什么专业的房产媒体人，也不会把文章写得那么有噱头，阿万所说所写，全部来自本人十几年房地产一线从业经历中的所遇、所知、所感，万一有有失偏颇的地方，还请大家海涵！如果觉得阿万写得不错的话，也希望您能给阿万点个关注，点个赞！

商铺的分类还是挺细的（一定要细看接下来的文字，因为能告诉你哪些商铺还是可以买的，哪些商铺是雷，千万别踩！）

按照开发形式和功能定位可以将商铺大致分为：大型商业综合体商铺、购物中心商铺、邻里中心商铺、商业街区商铺、社区型商铺、写字楼商铺、纯沿街商铺、专业型市场商铺、步行街商铺、住宅底商。

接下来，给大家比较详细的解释下，上面的这些商铺到底是什么样子的，好让大家有一个比较全面的了解。

上海K11购物中心

1.大型商业综合体商铺：商业综合体，是指整体建筑体量较大、包含多商业业态，集商业、办公、居住、酒店等于一体的大型城市房地产项目。（如：有着多业态的万达广场项目、吾悦广场等）。

2.购物中心商铺（shopping mall）：购物中心，来自中国商务部的定义为，多种零售商铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。其业态涵盖，大型商超、专卖店、零售、餐饮、娱乐休闲健身等。一般大型的商业综合体项目都会包含购物中心，也有独立建设的购物中心。

中国著名的购物中心（万象城、万达广场、恒隆广场、印象城、大悦城、吾悦广场、龙湖天街、国金中心、K11、来福士）

3.邻里中心商铺：邻里中心，是源自于新加坡的新型社区服务概念，它是集多种生活服务设施于一体的综合性市场，涵盖商业、文化、体育、卫生、教育于一体的居住区商业中心，为老百姓提供一站式生活服务。（邻里中心的总建筑体量，一般远小于购物中心）

4.商业街区商铺：商业街区商铺是由众多零售商店、服务商店、餐饮店、服务店共同组成，按照一定结构和比例排列组成的商业体。（出售比例最高的商铺形式）

5.社区型商铺：建筑形态跟商业街区商铺类似，但整体建筑体量更小，其主要依托周边小区从而形成固定的消费客群而存在的商业项目。

6.写字楼商铺：写字楼商铺，简单理解，就是在写字楼较低楼层里开设的商铺，也有为了配套写字楼的使用，而单独建立附属裙楼打造的商铺。

7.纯沿街商铺：顾名思义，纯沿街商铺，就是指直接沿着城市马路的商铺，城市道路上的人流可以直接通过马路牙子，或商铺门口敷设的步行道，直接进入到商铺里的商铺。（沿街商铺有的还会有外沿街商铺、内沿街商铺，需要注意）

8.专业型市场商铺：专业型市场商铺，主要是从经营业态定位的需要出发，打造的某一类产品或者服务的商铺。常见的专业型市场商铺有（五金机电、建材家居、汽车用品、数码产品、义务小商品、服装城、茶叶交易、农产品交易、古玩周边、玉器翡翠等）

9.商业步行街商铺：商业步行街，多指一个城市商业活动最集中的街道，它由大量的零售商业、服务商业作为主体，集中于一定的地区，构成一定长度的街区。商业步行街多是城市形象的代表和名片（中国著名的商业步行街：北京王府井、上海南京路、成都春熙路、长沙黄兴南路、苏州观前街等）

10.住宅底商：狭义的住宅底商是指，商铺作为部分小区围墙，楼下是住宅、楼上是商业的商铺；广义的住宅底商是指，小区外围或邻近小区通行的道路建造的以服务小区业主为主而打造的商铺。

长沙黄兴南路步行街

那么这些商铺分别有哪些特点呢，且看我给您细细分析！

1.大型商业综合体项目，这类型房地产项目，一般是由多业态构成，可以销售的部分有住宅、公寓等，开发商可以销售回款。购物中心的商铺作为优质资产和持续的现金流产品，一般由开发商整体持有，好的商铺，开发商一定是舍不得对外销售的。同时大型商业综合体非常考验开发商的开发经验、运营能力和资金实力。阿万的建议是，小开发商开发的别买、虚拟分割的商铺别买、除一楼外的商铺别买、只能由运营公司统一管理的别买、包租返租的别买、没有产权只卖使用权的别买，其它的得具体来看了，一定要结合地段、产品、规划、销售价格、业态综合考量，买前最好咨询专业人士。

2.购物中心商铺，别看购物中心，最近几年都特别火，但不是所有的购物中心都能运营成功，它后期经营的不确定性因素太大，一旦做不成功，就很容易失去价值。购物中心体量大，特别考验开发及运营商的资金实力和运营能力；大牌开发商打造的购物中心一般都不卖，考虑卖的，你一定得想想原因，如果真是优质资产，租金收益很高，大把的银行求着开发商要给它贷款。阿万的建议是，购物中心内的商铺，最好别买，好的人家不会卖，卖了未来时间拉长，也未必会一直好。

3.邻里中心商铺，有些是可以考虑买的，但一定要考虑周边小区的入住率，人流量，以及入住人员层次，还有就是周边有无其它的商业配套也需考虑（只能买实体铺）买邻里中心商铺可以参考第4条街区型商铺的购买要素；买邻里中心商铺时，尽量考虑纯一楼且带做餐饮条件的商铺，购买邻里中心商铺，同一个项目里，商铺好坏价值也是千差万别，非常需考验人的专业能力，普通老百姓，一般很难全面客观的考量。

4.商业街区商铺，这类商铺是目前市场上销售最多的商铺类型之一，怎么说呢，有买了人气旺租金收益还不错的，也有买了人气一般，租金收益很低的。这个也是要看具体的项目了，很难说有一个统一的标准能不能买，但有几个参考要素，如果具备了，那么这类商铺成功概率会高，供大家参考。项目自带大体量酒店式公寓或者住宅、项目位于开发比较成熟的商业区或住宅区（抑或未来有可开发住宅土地）、项目的业态比较接地气，且符合餐饮条件铺子较多、业主有自主经营或出租的权利、部分商铺直接临街靠马路、街区规划一目了然通达方便、路面规划有部分机动车、非机动车停车位、开发商有引入大型商超、商铺面积分割合理面积在40㎡-120㎡之间、这类街区商铺尽量只考虑纯一楼或者一拖二的商铺、能不买内街，千万别买内街、买之前一定要测算商户的租金承受能力（阿万是很会算账的，可以咨询我哦！）

5.社区型商铺，这类商铺跟邻里中心商铺有点类似，只不过体量更小，没有精确定位。这类商铺可以经营的业态门类有（水果店、蔬菜店、便利店、银行网点、中介门店、早餐店、快餐店、饭店、理发店、母婴店、药店、超市、彩票店、烟酒专卖店、宠物店……）。准备购入此类商铺时，建议多让身边经营着上述商铺生意且做得比较好的老板，去现场帮你多看看，毕竟他们代表着未来的租客，多听听他们的意见和建议很有必要。

6.写字楼商铺，这类商铺比较少见，要看这类商铺所处的城市以及区域以及该写字楼的整体体量、未来预期的出租率等，再结合周边的商业配套情况来综合考量，要知道写字楼商铺的消费人群，基本上以本栋大楼的工作人群为主。

7.纯沿街商铺，在过去的很多年以前，应该来说是最好的商铺形式，所以纯沿街商铺的投资风险是最小、回报率较高的。但现在的商业环境及老百姓的生活方式已经发生了巨大的变化，我们对沿街商铺的印象也需要改变了。考虑买入纯沿街商铺，需要考虑的因素：商铺距离马路的直线距离不宜过远、商铺跟路人，行人之间没有大幅绿化带阻隔、不能买入快速路和车流量巨大的沿街商铺、要考虑太阳直射和风雨的影响、周边最好有其它同类型沿街商铺、街边能临时停车非常重要、独立的纯一楼和一拖二的商铺为佳、招牌和门头的宽度不能太窄、不宜购入进深太大的商铺。纯沿街商铺虽然投资风险较小，但租金水平在现如今的消费模式下，已经很难有巨幅的涨幅了，达到了一定的高度，也就是我们说的租金上线。在买入时一定要测算真实的租金回报情况、该租金此类商户是不是承受得起。

8.专业型市场商铺，这类商铺应该来说是风险最高，老百姓踩雷最多的商铺形式了。也不能说这类商铺完全没有价值，例如一些翡翠交易市场、服装批发市场、茶叶批发市场等，直到现在有很多都经营得还不错。但该类商铺也是目前出问题最多的商铺，包括但不限于烂尾楼、后期经营惨淡、租金回报低廉、开发商无后续运营等。阿万的建议是，除非自己生意需要，尽量别投资此类商铺。这类商铺受政策环境、市场发展、消费趋势、电商冲击、政府规划等外在因素影响的概率太大了，而且有着特别强的可替代性；很多的开发商通过包租、返租的形式进行销售后，一旦遇到运营经营困难，便撒手不管或者根本没能力管，这样的商铺就真的烂在手里了，说一分钱都不值，一点也不为过，一铺可以毁三代。

9.商业步行街商铺，每个城市的商业步行街的形成，都由来已久，它的形成一定是有渊源的，在一定程度上，它反映了该城市的经济发展以及城市形象，是一个城市的商业象征。在电商还没有完全繁荣的时候，商业步行街的商铺说日进斗金一点也不为过。阿万06年的时候，在长沙黄兴南路步行街唐狮专卖店当导购员，这个80㎡的步行街商铺，租金是160万一年，折算日租金为4380元，是不是很夸张。可是有时候我们店内每天的营业额都达不到这么多，可为啥公司还是愿意租呢？因为商业步行街有着无可比拟的巨大人流量，步行街不一定是单纯购物的地方，更多的是一种象征，抑或是旅游的打卡网红点，它的广告效应远大于它实际的店内直接产出。现在很难买到商业步行街的商铺了，大部分售卖的，一定得考虑它售卖的原因，没有人放着高额稳定的租金不要去出售的，购入要慎重再慎重！现如今商业步行街的商铺价值不像很多年前那么的不可一世，但其历史底蕴和实际价值还是存在的，它也不是一般的老百姓能买得起的。

10.住宅底商，它跟社区型商铺的性质类似，如果楼上直接是住宅楼的，那么相当于你买了一个70年产权的商铺，这时候，只要考虑价格就行了，住宅底商相对投资风险较小，收益较稳定，投资是否划算，那就要看开发商出售的价格了。

某空置的购物中心商铺

以下这段文字，非常重要，乃肺腑之言，经验之谈，一定要看要记住！！！

1.所有的虚拟商铺（没有独立实体结构、不能单独经营），一律不要买，不要问为什么，都不值得我赘述，记住就行。

2.市场上98%的小面积商铺，10-25㎡的，一律不要买，都是开发商为了低总价，特意分割出来销售的。扣掉得房率后，能有几个平方，能产生啥收益？能做啥生意？除了交给运营商统一经营管理，任人宰割，你能得到啥？

3.市场上90%所谓的包租、返租的商铺（托管时间在10年或以上，且商铺格局不能自己独立经营的），不要买。好的，有价值的商铺，开发商是不需要通过包租、返租去实现销售的。

4.没有独立产权的商铺，千万不要买，再好也不能买，记住就行。

5.目前，市场销售的风险较小的商铺，真实回报率大多在2.5%-4%之间。真实的租金回报率，远没有开发商吹嘘地那么高。降低和权衡自己的心理预期很重要，千万别借很多钱去投资商铺，不然入不敷出很受伤！

6.看到、听到打着租金回报率不低于8%甚至更高广告的商铺，能离它多远，就离它多远，有这么高回报的好事，岂能轮得到你，开发商是傻子，不会卖贵点吗？

7.目前有价值的商铺还是有的，但一定需要有非常专业的知识去甄别，同一个项目当中，都会存在风险和价值回报相差巨大的商铺，切勿草莽行事。

住宅底商

那么对于有价值的商铺，我们在购入前后，还有哪些注意事项呢？

1.买商铺，要综合考虑开发商的开发能力，商铺的烂尾风险远比住宅要高，不光要看开发商五证是否齐全，还要了解开发商的综合实力，口碑，风险因素（企查查、天眼查是好东西）

2.不是所有的现房商铺就好，现房商铺能避免烂尾风险，但可能也是欠缺价值的，挑选的空间也有限，好的商铺，可能在还没有竣工的时候就被人买走了。

3.在购买二手商铺时，一定要考虑商铺的交易税费，不能只听中介或者卖家的一面之词，必须在合同里具体的明确税费归属或具体金额。（二手商铺交易税费复杂，只有在过户时，税务系统才能知道）

4.商铺一旦入手，变现的难度非常大，一定要做好长期持有的打算，要么就别买了。

5.一般商铺的总价都较高，通过贷款购买的，一定要考虑自己的收入流水，是否满足贷款条件；有些商铺有很苛刻的贷款条件，甚至还有不能贷款的商铺项目，买的时候一定要跟开发商确认清楚，打听清楚，切勿听口头所言；同时还需要掂量自己的还款能力，在租金预期不及的情况下，自己是否有能力支撑每个月的贷款按揭。

6.商铺出租，订立出租合同，一定要考虑到商户的经营风险（如安全事故、渗漏水、火灾隐患等），最好请专业的律师拟定出租合同，明确双方的责任和义务，避免未来的商业风险和纠纷。

7.跟承租人搞好关系，多了解和关心商户经营情况及动态，多了解市场行情，让自己的商铺实现价值最大化。

好了，阿万写文章，真的很辛苦，如果您看了，觉得有用，能点个赞、给个客观的评价，对阿万很重要，当然关注阿万，成为阿万的粉丝，那就再好不过了！阿万会继续给大家带来不一样的房地产观点、资讯、建议，谢谢大家的关注！

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