苏州房地产发展历史,苏州房产走向?

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苏州高新区,西临万顷太湖,东依苏州古城面积223平方公里。

苏州房地产发展历史,苏州房产走向?

虎丘区始建于1951年,1990年11月开发建设苏州高新区。

2002年9月,苏州市进行区划调整苏州新区与虎丘区调整为苏州高新区

苏州房地产发展历史,苏州房产走向?

作为全国首批国家级高新区,高新区在苏州楼市中占据举足轻重的地位。

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△新区狮山夜景图

作为一个地产人,真正开始关注新区还是在2008年金融危机之后的2009年,这是一个对苏州楼市和新区楼市特别重要的年份,这一年,救市的“4万亿”货币后续效应开始凸显,值得纪念的一轮新区牛市开始了。

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十年新区土地楼板价从2300元到31050元

十年前,高新区地价破万还是不可思议的事,十年以后,破万已经是司空见惯。

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2011年,高新区浒墅关旭辉华庭项目楼板价仅2300元/㎡,2016年,仁恒横塘项目,地价高达31050元/㎡

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从蜗居

到安家

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在狮山光芒照样下,09年天都花园南区首开近10000元,到了年底高层均价达到了12000元/㎡。

这个价格在当时苏州楼市市场上算是顶端价格,再加上140/170的大户型,总价在150-200W。

在09年刚需市场为主苏州楼市中,天都花园以较高价格开盘,和狮山路的辉煌有紧密关系,几年没有新房供应狮山路,一旦周边有新房就会被一哄而上。

天都花园当时价格反映了狮山路在苏州人心中地位,以及带来的强大购买力

狮山路无盘,周边在开花。

狮山南,2011年中梁香缇开盘,均价1.3W,狮山路当红时,竹园路还只是一条普通路,香缇旁边还是破破烂烂,周围工厂林立。

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香缇的88/118平户型,高赠送,一梯一户的卖点受到不少人追捧,后来的二手房市场也成为重要的溢价因素。

狮山北,2011年的枫桥金科王府,来自重庆的开发商,高逼格的景观示范区,名牌大学毕业的售楼员,全石材外立面的售楼处,视觉上相当震撼。

当年中旬金科开盘,洋房均价1.85w,这个价格可谓是相当震撼的高,不久后开始打折促销。

狮山北,2013年位于枫桥的旭辉高端系列御府开盘,首开价格1.3W-1.5W,项目于2016年清盘。

2014年5月,龙湖天街开盘,狮山路等了足足5年终于有新盘上市,开盘价1.7W,狮山路的居民终于等到了核心区新盘上市。

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2014年底狮山路的花样年禧悦开盘,三栋楼都是大户型,首开毛坯均价1.6-1.8W,面向改善群体。

新区退二进三,工厂开始陆续搬迁,14年之后狮山南的竹园路崭露头角,成为狮山路的有效新房补充板块。

2014年10月路劲香港时光开盘,均价1.8W ,第二年就是楼市的大牛市,香港时光价格忽高忽低的乱窜引起不少的议论,项目在18年初清盘。

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从狮山南到狮山北,从09年的狮山南天都花园1W到狮山北的金科王府1.6W 再到狮山路14年花样年禧悦的毛坯1.8w,再回到狮山南香港时光的均价1.8W。

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这5年时间,不论是地价还是房价都在大幅跃进,节节升高。

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2015年的新区让人刻骨铭心

和苏州其他板块一样,2015年是苏州新区最让人刻骨铭心的一年,涨的完全不像话了,房价翻倍。

2015年改善需求在爆发,新区楼市积蓄多年的置换冲动开始爆发。

当年的神盘荷澜庭小高层2015年7月首开,价格1.7W ,极好的地段和不错价格在楼市火爆行情下很多人都没有抢到。

2015年10月龙湖天街三期的价格已突破2w,虽然密度很高,依然是被抢完。

2015年9月底竹园路招商学府开盘,精装价格1.9-2.2w。

2015年底佳兆业开盘毛坯1.9w,楼市进入巅峰状态,开盘摇号很难买到,到了2016年初价格已到了2.1W 。

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2015年底开始狮山路 竹园路新房价格已彻底突破2w,开始往3W迈进。

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2016年5月开盘的龙湖狮山原著把价格全部抬到了小高层3.1w ,洋房复式3.5-4w,这个价格在当时很突破想象,但在龙湖的营销下依然卖的不错,首开销售额达到40亿元,拿了个全国销冠。

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2016年下旬,天房心著开盘均价2.8W,最低还有2.6w送车位,极具性价比,到年底时候开始逐步价格站上3w 。

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从2015年到2016年,1年时间,大狮山板块新房价格就从2w迈入了3w,让人措手不及。

随着地价和房价的飞涨,板块的溢价也在向四周扩散,从传统老牌狮山路到新兴的竹园路的延伸,继而扩散到横塘,枫桥等板块,改善客户在居住品质上不断追逐新房,不断接受新的地段

恰好,新的地段配套设施也在不断迭代更新,向传统老地段发起挑战,不断追平,拉近差距。新的地段,新的板块的发展也给区域内的楼市持有者带来了增值的回馈。

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不能不提的新区标杆龙湖

2013年之前,新区楼市只有高原没有高峰,缺乏标杆引领的品牌和楼盘,是新区楼市最大的短板。

时势造英雄。

就在这一年,龙湖在新区拿下了第一块地,就是位于苏州新区狮山路的综合体用地,也就是现在的“龙湖狮山天街”。

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2013年到2014年的楼市寒冬,相信每一个地产人都记忆犹新。杭州全国率先打响了降价第一枪,紧接着其他各大一二线城市楼市也先后步入了寒冬。

大环境寒彻入骨 ,小环境也难如人意。

新区的这块地土拍,笔者犹记当时,只有几家房企参与该地块的拍卖,为什么?该地块指标复杂、建设难度高,还需要持有超大型商业,部分超高层住宅需要公建立面,地下设计需联动轨交建设……

在2013年那个不太明朗的楼市中,没几家房企敢惹这块烫手山芋,最终,龙湖排除万难,拿下了这块引领新区发展的绝版地块,今天看来,龙湖当年的眼光和勇气,无疑是值得每一个地产人学习的标杆。

这个世界上事后诸葛亮都好当,最难的就是在小荷才露尖尖角的时候,东方天际刚刚露出鱼肚白的时候,前瞻性的把握住板块出现的窗口期,而且毫不动摇的坚持到底,不为任何外部环境所干扰。

这一点,龙湖真正做到了!

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2014年后新区终于有机会和园区掰手腕

在2014年之前,苏州楼市只有一个板块独领风骚,那就是“园区”,所有人都在往园区买房子,相比较园区,新区还是有点落寞,热度远不及园区。

当园区房价超出新区30%的时候,新区的购房者才逐步有些瑟瑟发抖,新区怎么了?政策规划的新区美丽蓝图,何时才会兑现。

新区急需一根点燃楼市的导火索。“龙湖狮山天街”恰巧入市了,喊出了一句被无数新区开发商模仿的广告语“东有金鸡湖,西有狮子山”。

龙湖的模范举动,无疑在告诉全苏州:新区也有好房子,咱们不比园区差!现在已经到了黎明前即将燃爆的时刻,价格还在洼地。

包括20万方的自持商业,两座酒店,以及写字楼等,要知道这些物业形态一般开发商都不愿意碰,因为不赚钱!但是新区的发展却又急需这些配套,龙湖做了,而且做的很好,这就是龙湖这家新区标杆房企的担当。

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△新区狮山配套图

龙湖之后,新区从狮山板块开始,融创、招商、佳兆业等其他开发商相继跟进,至此,整个新区核心狮山板块进入爆发式发展阶段。

狮山板块的成功,也带动了新区其他板块的连锁反应,新区之火开始点燃,终于拥有了可以和园区掰一掰手腕的机会。

目前,新区核心狮山板块二手房均价都在30000元/㎡以上,而且,还不一定买得到。这块苏州楼市价值的高地,唯一可以媲美园区的板块,群雄并起,吸引了众多房企的入驻,目前板块齐聚了10个在售及待售项目,各房企在产品精研方面也拿出了“看家本领”,以赢得高端改善置业者的青睐。

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△新区狮山板块项目分布图

作为一个地产人,回顾新区楼市变迁的十年,有一种忆当年峥嵘岁月稠的感觉,2009、2013、2015是新区三个关键时间点,影响了过去十年的新区楼市,也许还会继续影响未来十年新区楼市。

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