怎么租写字楼,租写字楼攻略详解?

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1.确定需求

预算有限,就没必要租在市中心最昂贵的地方;员工100人,就没必要租1000人的办公室。为了避免成为冤大头,租写字楼的第一步就是要确定自己的需求。

# 预算控制

明确自己的预算与能接受的价格底线。由于不少业主不会以标准形式进行报价,所以租户需要谨慎对比各办公楼的租赁意向书。需要明确自己的租金、物业等其他各项费用的预算。

# 租赁面积

员工的数量和空间利用方式是决定面积需求的关键因素,可以根据现有员工数量及未来的团队扩充计划来选择合适的办公楼。

# 办公选址

理想的办公选址及周边环境和配套设施不仅能提升企业形象,也有助于提高员工的工作效率。因此,地段的选择也十分重要。在租赁前需要明确自己想租的区域,对交通和周边环境的需求。

2.市场研究和分析

和租房子一样,光是“APP上谈兵”肯定是不太够,毕竟这年头眼见都不一定为实了,光从几张精修照片上就更是看不出什么了。所以奔赴“一线”实地考察非常重要。

所谓知己知彼百战不殆,当对自己的需求有了充分的了解后,接下来需要做的就是全面且深入的市场调研,实地考察各个备选的办公楼,看看是否符合自己在第一步中提到的需求。

比如,办公楼的质量如何,装修风格如何,公共设施是否完善,物业是否配套齐全等等。这些因素都会切实影响到之后的办公体验,所以一定要在考察时就把各项问题确认清楚。

3.谈判策略和邀约函

经过第二步的实地考察与多方比较后,租户也能从各位候选人中选出心仪的几个了。当确定好自己的目标后,就需要和各个业主分别展开谈判。

一般来说,谈判方式主要有中介和业主进行谈判以及客户亲自与业主谈判两种。而谈判团队通常是由经办人、经理和总经理组成,由于写字楼租赁算是比较大的决策行为,所以谈判过程需要逐步推进。

在与多个项目谈判之后,将进行最终决策,选择最合适的候选人。

4.租赁条件分析和条款确定

当确定了自己想要租赁的写字楼后,租户就需要与业主确定租赁条款,签署租赁意向书,并缴纳租赁保证金。常见的租赁条款要点主要有以下几种需要注意:

# 主体条款

其中需要关注出租方和承租方的签约主体。

# 租金及公共事业费条款

其中包括租金条款,公共事业费条款 (租户需要支付的水、电、煤气、通讯、网络等费用)。

# 保证金条款

租赁保证金是为保证租赁合同的履行,租户按照租金一定比例付给业主的担保金。保证金的条款主要包括保证金的金额和支付方式,抵扣和没收保证金的条件,以及保证金的返还等几项。

# 物业服务条款

包括费用收取主体,物业费的发票和收据等款项。

除了以上这几种,还有房屋使用条款、装修条款、交付条款等等多项,这些内容都需要和业主进行一一确认才行。

5.审批流程和合同谈判

最后就是由租户的法律顾问审阅租赁合同,与业主洽谈并最终确认合同文本。签署合同并缴纳全额保证金和首期租金。注册租赁合同(如需要)并支付相关税费。

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装修准备、设计

首先,需要拟定大楼硬件设施的尽职调查方案。之后需要对办公楼进行硬件设施的调查。

在调查完成后,根据办公场所的功能需求设计“装修平面草图”,深化设计方案并与相关政府部门初步沟通,选定项目管理团队,根据设计要求购置办公家具及其他相关设备。同时施工单位需要取得相关施工许可证照。

装修期、项目管理

在准备工作完成之后,正式开展室内装修工程。装修进程中需要确保装修工程符合相关法律法规的要求,如果有的话,需要获取相关政府部门的批文。

交付

根据办公场所的面积不同,所需的交付时间也不同。

一般来说,面积在1000平方米以下施工期需要1个月1000-3000平方米之间,施工期需1-2个月;面积在3000-8000平方米之间,施工期需2-3个月大于8000平方米,则需要至少3个月。

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